マンション投資に挑戦

マンション投資の物件選びポイントとして、『住宅ローン』について見ていきたいと思います。

資金に余裕があり、かなり大きなお金でもある程度自由になるのであれば問題ありませんが、そうでない場合は、ローンを組んでマンション投資を行う物件を購入しなければなりません。

ただローンといても、居住用に購入するのではないので、住宅金融公庫などの融資は利用できず、銀行やローン会社などのローンを利用する形になります。

当然、マンション投資用となりますので、審査基準も厳しいことにあることもあるので、銀行などの金融機関では、年収や勤続年数が低いと、大きな資金の借り入れができない場合もあるので注意しておく必要があります。

民間の金融機関も競争が激しいことから、いろんな種類のものが出ており、期間も細かく分かれていたり、金利も固定や変動に分かれ、また切り替えもできるのかどうかなどさまざまのものがあるので、いくつかの金融機関に問合わせてみることも大切です。

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マンション投資の物件選びポイントとして、『利回り』について見ていきたいと思います。

注意しておかなければいけないのは、パンフレットなどに書かれている利回りは、表面利回りであることが多いということです。

例えば、表面利回りが５％あったとしても、そこから取得時にかかる税金や手数料、経費などが引かれるのです。

また、毎月の管理費、修繕積立、管理委託費など様々なコストがかかるため、この辺を引かれることも含めて実質利回りを把握する必要があります。

中にはコストを抑えて実質利回りの数字を上げるため、管理費、修繕積立金などを安くして利回りをかげようとするところもありますが、補修などの計画や改善がところは結局資産価値が落ちるため、長期的に見ていいことはありません。

その他、新築のマンション投資より中古のマンション投資の方がとかく利回りがいいことがありますが、中古物件になると、建物の修繕費やその他設備の改善などのコストがかかることがあるので注意しておく必要があります。

マンション投資は、表面上のメリットだけにとらわれずに、長い目で見てどうなのかをよく検討して投資することが大事です。

マンション投資の物件選びポイントとして、『建物の設備』について見ていきたいと思います。

『建物の設備』
マンション投資で、怖いことは空室期間が長くなることです。

長期で安定的に家賃収入を維持していくためには、建物の設備がどうなっているかがとても重要です。

特に耐久性能、遮音性、居住性、安全性などをチェックしておくことが大切です。

最近では、耐震偽装の問題などもあり、建築基準法以上の施工レベルになっているかチェックしておきたいですね。

また、ワンルームなどのひとりぐらいようであれば、トイレとバスが別になっているか

クローゼットなどの収納はどうか

オートロックをはじめ、ドアロックや窓のロックなどの安全性などもマンション投資として物件を選択する時のポイントとなりますので、チェックしておくことがよいと思います。

マンション投資の物件選びポイントとして、『立地条件』について見ていきたいと思います。

『立地条件』
昨今、株価の下落、地価の下落などから不景気感が強まっており、マンション投資に対する不安感が出ているようですが、都心部ではいまだ高い利回りを確保しているようです。

ただ、都心部であれば、どこでも高利回りが期待できるかというわけではありません。

しっかり小売変わりが期待できる物件を調べて選ぶポイントを把握しておかなければ、収益を生み出すことは難しいと言えそうです。

確かに、都心回帰現象や未婚者・離婚者の増加による単身世帯数の伸び、外国人滞在者の増加などによることから賃貸需要が伸びており、都心部でのマンション投資が有利であると言えそうです。

気をつけて起きなければいけないのは、駅までの所要時間は勿論、沿線の電車の利便性（乗り換えや都心部までの時間など）なども大切です。

また、単身者などの場合、昼間職場におり、早朝や夜遅くに帰宅するため、その時官邸で儲けられるサービスが近くにあるかも重要なポイントになります（コンビニなど）。

マンション投資を行うときに、良い物件を見つけるためにはどうしたらいいかという問題があります。

いろんな状況や個人個人の考えもあるので一概には言えませんが、いくつかポイントとなるものをあげていきたいと思います。

マンション投資として物件を選ぶポイントとして

『立地条件』
『建物の設備』
『利回り』
『住宅ローン』

の４つの観点からみていくことが大切ではないかと思います。

良い物件はそれなりのコストもかかりますので、自分の予算内にあったマンション投資を行っていかないと、かなりの負担がかかる可能性があり、ひいては「投資」したつもりが「凍死」してしまうことがあるので、マンション投資を行う場合、自分で何をポイントとして、何を優先していくのかをしっかり考えを持っておいた方が良いと思います。